¿Debería refinanciar su hipoteca? Guía completa

Refinanciar su hipoteca puede ahorrarle decenas de miles de dólares — o costarle dinero si elige el momento equivocado. El cálculo es sencillo una vez que entiende las variables clave: su tasa actual, la nueva tasa, los costos de cierre y cuánto tiempo planea quedarse en la vivienda.

Use nuestra Calculadora de Refinanciamiento Hipotecario gratuita para revisar sus números antes de llamar a un prestamista.

¿Qué es el refinanciamiento hipotecario?

El refinanciamiento hipotecario reemplaza su préstamo de vivienda actual con uno nuevo — generalmente para obtener una tasa de interés más baja, cambiar el plazo del préstamo o acceder al capital acumulado en su hogar. El nuevo préstamo cancela el anterior, y usted comienza de nuevo con condiciones actualizadas.

Existen tres tipos principales de refinanciamiento:

El punto de equilibrio: el número más importante

El punto de equilibrio es el tiempo necesario para que los ahorros mensuales cubran los costos de cierre pagados por adelantado. Hasta que alcance ese punto, el refinanciamiento le genera pérdidas.

Fórmula del punto de equilibrio:

Punto de equilibrio (meses) = Costos de cierre ÷ Ahorro mensual

Ejemplo: Refinancia un préstamo de $300,000 del 7.2% al 6.4%. Los costos de cierre son $5,400. Su pago mensual baja $148.

Punto de equilibrio = $5,400 ÷ $148 = 36 meses

Si planea quedarse en la vivienda más de 3 años, el refinanciamiento tiene sentido financiero. Si es probable que se mude en 2 años, no lo tiene.

Use la Calculadora de Refinanciamiento Hipotecario para calcular su plazo exacto de recuperación con sus datos reales.

¿Cuánto cuesta refinanciar?

Los costos de cierre típicos de un refinanciamiento en Estados Unidos oscilan entre el 2% y el 5% del monto del préstamo. En un préstamo de $300,000, eso representa entre $6,000 y $15,000 de su bolsillo (o se agregan al nuevo préstamo).

Costos comunes:

• Comisión de originación: 0.5%–1% del monto del préstamo
• Tasación: $300–$600
• Búsqueda y seguro de título: $700–$900
• Tarifas de registro: $25–$250
• Intereses prepagados: varía

Algunos prestamistas ofrecen refinanciamientos "sin costos de cierre", pero generalmente paga mediante una tasa ligeramente más alta. Esta opción tiene sentido si planea vender o refinanciar nuevamente en pocos años.

¿Cuándo conviene refinanciar?

Por lo general, refinanciar vale la pena cuando:

Su tasa baja al menos 0.5–1 punto porcentual. La regla del "1%" es solo un punto de partida; el umbral real depende del tamaño del préstamo y cuánto tiempo permanecerá en la vivienda. En un préstamo de $500,000, incluso una reducción del 0.5% genera un ahorro significativo.

Su punto de equilibrio es menor a 3 años. Si planea quedarse en la vivienda mucho más allá de ese punto, el refinanciamiento casi siempre es conveniente.

Quiere reducir el plazo del préstamo. Pasar de 30 a 15 años aumenta el pago mensual, pero reduce drásticamente el total de intereses pagados — con frecuencia en $100,000 o más. Vea cómo funcionan los pagos adicionales con nuestra Calculadora de Pago Anticipado de Hipoteca.

Está cambiando de una tasa variable a una fija. Si el período introductorio de su ARM está por terminar y las tasas suben, una tasa fija lo protege de un aumento brusco en el pago.

Cuándo el refinanciamiento no tiene sentido

• Está cerca de pagar el préstamo. En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte del pago corresponde a intereses. Refinanciar reinicia ese proceso.
• Su punto de equilibrio supera el tiempo que planea quedarse. Consulte nuestra guía para pagar la hipoteca anticipadamente.
• Su préstamo tiene penalización por pago anticipado. Incluya esto en sus cálculos de costos.
• Su puntaje crediticio ha bajado. Si ha disminuido desde que obtuvo el préstamo original, puede que no califique para una mejor tasa.

El proceso de refinanciamiento: paso a paso

1. Calcule su punto de equilibrio. Use la Calculadora de Refinanciamiento antes de solicitar.
2. Revise su puntaje crediticio. La mayoría de los refinanciamientos convencionales en EE. UU. requieren un mínimo de 620; las mejores tasas son para quienes tienen 740+.
3. Obtenga al menos 3 cotizaciones. Las tasas varían considerablemente entre prestamistas — comparar ahorra en promedio $1,500.
4. Bloquee su tasa. Una vez elegido el prestamista, fije la tasa por 30–60 días.
5. Presente la documentación. W-2, declaraciones de impuestos, talones de pago, estados de cuenta bancarios y el estado de cuenta más reciente de su hipoteca.
6. Cierre el préstamo. Revise cuidadosamente el Closing Disclosure — los prestamistas están obligados a entregarlo 3 días antes del cierre.

Después del cierre, use la Calculadora de Tabla de Amortización para ver el nuevo calendario completo de pagos mes a mes.

Refinanciamiento con retiro de efectivo: acceso a su capital

El refinanciamiento con retiro de efectivo le permite pedir prestado más de lo que debe y quedarse con la diferencia. Si su vivienda vale $450,000 y debe $250,000, podría refinanciar a un préstamo de $300,000 y retirar $50,000.

La mayoría de los prestamistas en Estados Unidos limitan el LTV (relación préstamo-valor) al 80%, lo que significa que conserva al menos el 20% del capital acumulado.

Este tipo de refinanciamiento es más conveniente para:

• Mejoras al hogar con alta rentabilidad al revender
• Consolidar deudas con tasas de interés elevadas

Pero no es dinero gratuito — está endeudando su vivienda y extendiendo el tiempo para liberarla de deuda. Consulte nuestra guía sobre cuánto puede gastar en una vivienda.

Calcule antes de llamar al prestamista

La mayoría de los propietarios en EE. UU. primero llaman al prestamista y luego hacen los cálculos — es el orden equivocado. La labor del prestamista es cerrar un préstamo, no disuadirlo. Haga sus propios cálculos primero.

La Calculadora de Refinanciamiento Hipotecario muestra el punto de equilibrio, el ahorro mensual, el ahorro total en intereses y una comparación entre su préstamo actual y el nuevo.

Para una vista completa de su hipoteca actual, consulte la Calculadora de Pago Hipotecario o la Calculadora de Pago Inicial. Todas las herramientas hipotecarias de WiseCalc están en el centro de calculadoras hipotecarias.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el punto de equilibrio en un refinanciamiento?

El punto de equilibrio es cuántos meses tardan los ahorros en el pago mensual en cubrir los costos de cierre que pagó por adelantado. Si sus costos son $5,000 y su ahorro mensual es $125, el punto de equilibrio es a los 40 meses. Si se queda en la vivienda más allá de ese punto, el refinanciamiento le ahorra dinero en total.

¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca?

Los costos de cierre del refinanciamiento suelen oscilar entre el 2% y el 5% del monto del préstamo — aproximadamente $4,000 a $10,000 en un préstamo de $200,000 en Estados Unidos. Los costos más comunes incluyen la comisión de originación, la tasación, el seguro de título y los intereses prepagados. Algunos prestamistas ofrecen opciones sin costos de cierre a cambio de una tasa ligeramente más alta.

¿Qué puntaje crediticio necesito para refinanciar?

La mayoría de los refinanciamientos convencionales en EE. UU. requieren un puntaje mínimo de 620, pero los mejores tasas están disponibles para quienes tienen 740 o más. El refinanciamiento streamline de FHA tiene requisitos más flexibles. Verifique su puntaje antes de solicitar — incluso una mejora de 20 puntos puede significar una tasa notablemente más baja.

¿Es buena idea el refinanciamiento con retiro de efectivo?

El refinanciamiento con retiro de efectivo tiene sentido cuando el uso de los fondos generará un rendimiento mayor que el costo del préstamo — como una mejora al hogar que aumenta el valor de reventa, o el pago de deudas con tasas más altas. Es una mala elección para gastos de consumo o si extiende significativamente la fecha de pago del préstamo.

¿Cuántas veces se puede refinanciar una hipoteca?

No existe un límite legal sobre cuántas veces puede refinanciar en Estados Unidos. Sin embargo, cada refinanciamiento reinicia el préstamo y genera costos de cierre — por lo que cada vez debe pasar la prueba del punto de equilibrio de forma independiente. Los prestamistas pueden exigir un período de espera (generalmente 6 meses) tras el refinanciamiento anterior.